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5分钟就学会的贷款小知识-办贷款时，银行通常需要考虑的风险系数有哪些？

有很多想贷款的客户，他们不知道银行在贷款时通常需要考虑下面的一些重要的风险系数，比如：贷款价值比, 资产和储备金, 负债收入比，偿债备付率以及信用分数，下面让我们来详细了解和学习一下。

 信用分数

信用分数的高低会直接影响你贷款的审批和利率。比如，如果你的信用分数低于580分，那么一般是申请不到信用卡和贷款的。如果信用分数介于580和670分之间，是可以申请贷款，但是利率会比较高。700分以上利率就比较优惠了，而760分以上就可以获得最优惠的利率

Asset & Reserves资产和储备金

无论是购买贷款还是重新贷款，都需要有足够的钱来支付贷款的费用或者头款（针对于购买贷款而言）。

如何证明有足够的钱来支付贷款费用或者头款，通常银行需要最近两个月的银行流水单来证明借款人有足够的钱，此外，银行也会查银行流水单中大额的不明进账，需要查实大额进账的来源，否则该大额进账是不可以用于该贷款的；这里的大额不明进账通常是以贷款审核通过的总收入的一半来界定的。当然，有些贷款也可以允许借款人用赠予钱（Gift funds）来支付贷款的头款以及费用。

那什么是贷款储备金呢？贷款储备金是作为一种应急存在的账户储备余额。比如当你失去工作，此时可以用账户储备的余额来暂时还贷。

通常来说，资产越多，储备金越多，那么贷款的风险也越低。对于不查收入贷款，基本上都需要储备金，当然也有不需要储备金的，但是条件比较苛刻；而查收入贷款的储备金取决于LP或者DU 报告结果。

  LTV

 LTV是Loan to Value ratio的缩写，是贷款与房屋价值的比率。例如，如果你用一套20万美元的房子借了15万美元，你就有75%的贷款价值比。你借的越多，比率越高。

CLTV

CLTV就是需要将所有房产上的贷款都计算进去。例如，如果你有新抵押贷款和房屋净值贷款，它们都构成CLTV。以下是计算公式:

新抵押贷款+房屋净值贷款余额=抵押总额

HCLTV

HCLTV它是由新贷款额和HELOC(房屋净值信用额度)信用额度限额来作为总的抵押总额。

Here is an example 一起来看个例子

New mortgage loan amount - $250,000

HELOC unpaid balance - $50,000

Credit limit of the HELOC - $100,000

Sales Price - $400,000

Appraised Value - $395,000

LTV= 250,000/395,000=63.29%

CLTV=(250,000+50,000)/395,000=75.95%

HCLTV=(250,000+100,000)/395,000=88.61%

债务收入比(DTI)

债务收入比(DTI)是一种衡量负债能力的指标，是个人每月的债务支付额和每月的总收入的比值，是指你每月的总收入中用于支付每月债务的百分比。你的总收入是扣除税金和其他扣除额之前的工资。

如果你想申请抵押贷款，你的DTI必须低于50%或更低。下面的例子演示了如何计算DTI：

John每月的账单和收入如下。每个月的总债务支付2720美金，总收入6800美金，就可以计算出他的DTI=40%

什么是 DSCR Program？

DSCR 全称 Debt Service Coverage Ratio（通常缩写 DSCR）,用中文翻译过来，称之为“还本付息率”, 它通常在地产投资以及商业贷款领域运用很广，用来分析一项投资的风险程度。今天我们侧重从住房抵押贷款的投资角度来了解 DSCR 的定义以及揭开 DSCR Program 的神秘面纱。接下来，让我们一起走进 DSCR Program。

（一）什么是 DSCR

在住房抵押贷款的投资行业， DSCR 是指一个投资屋的月租金收入与本金、利息、地税、保险以及管理费等房屋花费的比值（如果有些花费实际没有，则记为 0）。比值越小，说明该项投资的风险程度越大。可用如下的形式来表达：

这里的 Occupancy Ratio，通常是住房抵押贷款银行考虑的一个住房占有率，比如有些房屋过去一年都没有出租过，银行考虑房屋的出租空房期，通常定义一个比率来规避高估出租收入的风险，这个住房占有率通常是 75%。

（二）什么是 DSCR Program

DSCR Program 是住房抵押贷款银行结合 DSCR 风险系数来设计的一种住房抵押贷款投资产品。住房抵押贷款银行通过抵押物的租金收入以及房屋的花费来分析目标抵押物的贷款风险，从而放款给地产投资客。这就是 DSCR Program 产品

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