最後的“狂歡”？
最近，房地產市場“崩盤”、“泡沫破裂”、房價要跌等聲音不斷出現，引起了不少人的恐慌。
那麼房市的真實情況到底如何呢？又是否迎來了最後的“狂歡”呢？我們先來看幾個數據。
數據來自：Redfin.com
到5月底，未售出的現有住房庫存為148萬套，相當於能滿足一個月的銷售，住房市場仍然是“供應短缺”。
而根據人口普查局16日的數據，5月份房屋開工量比預期疲軟，下降14.4%至15.49萬套，這是2021年4月以來最慢的開工速度。
數據來自：Freddie Mac
除此之外，目前全美25歲至34歲的人比2006年多了18%，這意味著潛在的首次購房者增加了660萬，而這種潛在房主的人口增長卻沒有足夠的新房屋匹配。
這說明在可預見的未來，首次購房者的強勁需求可以持續下去。
以上的種種數據顯示，相對於總的住房存量，新房和現有住房的庫存仍處低點，房屋的空置率處於歷史低位，但家庭組建的速度遠遠超過住房的開工速度，房市供需不均的現象仍將持續相當一段時間。
供應側的動力因素支撐著房地產市場，房屋的稀缺性也將為房價托底，這也使得房市崩盤的可能性幾乎為零。
利率飆升，樓市降溫？
隨著加息的不斷加碼，抵押貸款利率也不斷飆升，截至週四已經突破5.8%（Freddie Mac）。
鮑威爾在加息後的記者會也表示：隨著利率上升，目前的住房市場正在發生變化。
不過，針對目前房市的供需現狀，鮑威爾稱：即使在利率上升的情況下，價格也可能會持續上漲一段時間。
房貸利率的上升使許多購房者處於觀望狀態，導致房地產銷售的放緩。
週二公佈的5月成屋銷售連續第四個月出現下滑，儘管房地產的成交繼續下滑，但是價格卻再創新高。
但是5月份的這份數據涵蓋的是本月加息75個基點以前完成的交易，按照時間推算大約是3-4月份簽署合同的交易。
這說明房貸利率上升的影響還沒有完全反應在數據中，在接下來的幾個月時間裡，預計房屋銷售會進一步下跌。
鮑威爾表示：理想情況下我們的工作會使住房市場穩定在一個新的位置，並且住房供應和信貸供應都處於適當的水平
房地美的研究估計，利率每上升1個百分點，價格增長將放緩4至6個百分點，房屋銷售將放緩大約5%。
雖然短期利率的走高推動了房地產市場的降溫，但這也有助於住房供應和需求恢復平衡，市場也會逐漸穩定在一個“新的位置”。
守得云開才見月明
目前房屋的交易數量減少，加價比例減少，新房上市時間不斷增加，可以看出房市確實是在冷卻的。
美聯儲加息對房地產市場的調節可以說是立竿見影，十分顯著。
但一般來說利率上升對房地產市場的影響基本分為：在利率進一步上升前，會有一批買家急於鎖定交易，導致市場房屋庫存減少；
在第二階段利率已經開始上升後，隨著借貸成本增加以及對未來的不確定性，選擇開始觀望的買家越來越多，市場出現冷卻。
但是，庫存增加，競價減少，房市冷卻對於剛需買家來說更多的卻是機遇。
數據來自：Fannie mae
除此之外，根據Fannie mae的預測，未來兩年內房貸利率可能會有較小波動，但會維持在5%左右的水平。
低利率時代已然終結，假以時日，市場必然會逐漸習慣處於“健康水平”的利率。
漲潮的潮水會把所有的船都冲起來，但當洪流褪去，逆勢而上才更易抓住真正的“好時機”。
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