火爆了近兩年的樓市，最近幾個月各種預測者卻都表示，房價上漲的速度會開始放緩。如今隨着抵押貸款利率升至5%以上，甚至有些人猜測，房價是不是該降了？
堅挺的樓市又還能在此輪美聯儲加息潮中堅持多久？
想知道房價還能漲多久，我們可以先看看這輪房價暴漲是何原因造成的。
買房需求急速擴張
2020年面臨疫情衝擊對日常生活帶來的巨大改變，越來越多的人開始注重起了居住環境，期望換個更大的住宅、或是搬到遠離城市中心的地區；作爲購房主力軍的千禧一代也邁入了他們的買房期，近三分之一的年輕人表示，疫情促使他們提前找房，同時居家辦公的需求同樣推升了買房、換房的需要。
此外，美聯儲執行的超低基準利率帶來的房貸利率快速下降，更是爲火熱的房市添了一把熱油。 潛在的購房者擠入火熱的市場，於是各式各樣的搶房大戰紛紛上演。
供給極度短缺
疫情之下，全球供應鏈受到嚴重影響，寬鬆的貨幣政策同時也造成了通貨膨脹和物價攀升。由於原材料短缺和運輸中斷等導致了建築成本的飆升，以往可以10個工人同時開工的房子，此時只能有3-5個人。
最嚴重的時候，全美可供銷售的房源（包括新房、二手房），僅夠市場消化1個月，許多熱點區域平均房源銷售時間不會超過一週。
也就是說，在2020-2021年，你只有一週的時間完成看房買房的全過程。甚至在這個過程中，買家還要忍受賣家和開發商的挑挑揀揀：非全款買家不考慮、非加價不考慮等，一套房源收到20-30個購房意向是非常常見的。
多種因素疊加，造成了全美房地產市場供應與需求的極度不匹配，這也帶動了房價的大幅上漲，全美房價在短短兩年內暴漲34.5%，僅在2021一年就上漲了15.8%。
房價還會繼續漲嗎？
目前看來，美聯儲已經開始貨幣緊縮來對抗通脹和物價上漲，但隨着加息政策的落地，房貸利率一再突破新高，更多人開始擔心利率上漲是否會影響房價的漲勢。
而根據歷史經驗來看，現在通脹相當於1982年的水平，而在當時房貸利率接近了13%。1982年前後的房貸利率這麼高，那麼房價有沒有跌呢？
我們從下圖的數據中可以發現，當時的房價只是漲的慢了，但並沒有出現大幅下跌。
截至4月底，待售房屋的數量爲95萬套，庫存僅在一個月左右，通常來說，房地產供應不足5個月銷售時，都表明市場供應緊張。
此外，還有58.9%的房屋售價高於標價，這個數據目前仍有上有趨勢，這表明競標戰正在變得越來越普遍，房市競爭異常激烈。
而供求關係往往是房價走勢的決定性因素，由於供需的極度不平衡，房價幾乎不可能出現下跌。確然，房利美目前仍預測房價將在2022年上漲10.8%，而Zillow的預測更爲樂觀，認爲今年房價有望上漲 14.9%。
而房貨利率的快速上升對房價有一定負面影響，但是具體表現應該會爲房價上漲速度放緩，待美聯儲加息結束後，房價可能會加速上漲。
競爭如此激烈的今天，在好不容易遇到心儀的房子時，房貸不應成爲買房路上的絆腳石。
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