自2022年1月以來,伴隨着通貨膨脹日益加劇,美聯儲的兩次大幅度加息,房貸利率已一路攀升至近3年來的新高。截止到5月19日,30年期平均房貸利率已上漲到5.25%。
在這樣的經濟大環境裏,房市供不應求的市場關係發生了逆轉嗎?今天就來跟大家分析一下最新的市場動態。
房源量上升,但依然供不應求
全美房產經紀人協會(National Association of Realtors)在4月中發佈了最新“房產經紀人信心指數調查報告”。來自全美50個州5萬個一線房產經紀人接受了採訪,提供了近期各地房產交易的一手數據,最新數據顯示:
在房源供給端,2022年3月全美有95萬套房屋在售,比2月增長了11%,但相較於去年同期,仍然低了9.5%。
目前全美市場上的平均庫存量(MOI:Months of Inventory)僅爲兩個月,也就是說如果現在開始不再有新房源上市,市場上所有的房源會在2個月內全部賣光。
理論上,要達到完全供需平衡的完美狀態下,市場庫存量應該是6個月。如下圖所示,藍色的州表示進入市場賣房的賣家流量弱,黃色的州爲流量穩定,灰色爲非常弱。
目前賣家少的原因可能是:認爲房貸利率升高降低了買房者的熱情,房子在這時上市不能賣出好價錢,所以最近不準備出手。還有一些賣家在等待夏季賣房旺季的到來,同時觀望市場變化。
再來看需求端,經紀人們對買家進入市場還是持有非常樂觀的態度,如下圖可見,全美絕大部分的州買家還是會活躍的進入市場(圖中橙色和紅色的州)。
據經紀人們反映,近期買房仍會有激烈的競爭,平均每套在售房源收到了約4.8個offer,這個數據在房市火爆的去年同期也是4.8 。
87%的房源在一個月內被售出,去年同期的數據是83%。57%的買家進行了加價買房,去年同期的數據是48%。房源在市場上平均停留17天,去年同期是18天。
房貸利率的升高,的確讓一部分買家選擇觀望,但是供不應求的市場關係決定了房市依舊是“賣方市場”。
另外,在新房建造上,全球性的建材短缺和美國本土建築業勞動力匱乏沒有得到緩解,新建房permit的等待時間仍然非常長。所以,來自新房建商的房源供給目前仍非常有限。
綜上所述,房市供不應求的現狀在目前沒有得到逆轉,只得到了一些緩解。
2022年房價會大跌嗎?
縱觀歷史上房價大跌,房市崩盤只會出現在市場上房源高度過剩,而需求端卻興趣索然的市場裏。
例如2008-2010年間次貸危機引發的房市危機。當年,很多信用分數低,收入不理想的人零首付貸款買了房,在經濟蕭條失業潮到來時,他們根本無法負擔月供,房子被銀行收回,大量的斷供法拍房(Foreclosure)流向了市場,導致房市嚴重的供過於求,房價大跌。
但2022年,市場上的房源還是很有限,還沒買到房的買家沒有離場,新買家仍在進入市場,只是更加謹慎。
再加上,有了2008年的前車之鑑,房屋貸款方近年對貸款人資質的審覈非常嚴格,這就大大降低了貸款人的斷供風險,因此現在不會出現大量法拍房源流向市場。
而且由於這幾年房價的飆升,房主手裏房子的資產淨值空前的高,如果一旦家庭財務出現狀況,也能立即以不錯的價錢賣房,所以現在在賣家一方,沒有任何低價拋售房屋的理由。
在競爭激烈的北加市場,目前房源庫存仍然非常低。整體的房源庫存量僅爲1.4個月左右。
只要供小於求這種市場狀況持續,房價依然會繼續上漲,但上漲的速度可能減慢。
2022年還是買房好時機嗎?
買房沒有最好的時機,只有對的時機。
如果你是投資買房者,你需不斷評估投資房的現金流,資產回報率,買房地域的升職潛力和投資週期。
而如果你是剛需買房者,也不妨再次審視自己的財務狀況:
1.目前債務情況
2.你準備好了5%-20%的首付,你也需要知道更低的首付意味着額外的保險費用
3.你準備好了大概佔總房價1-3%的過戶費用
4.你儲備了等同於至少3個月家庭收入的應急資金。
5.選擇最合適的貸款利率,例如更優惠的5/1 或7/1 ARM等。
如果以上這些你已經全部準備就緒,那麼你看房選房的節奏就不應該被打亂,根據自己的實際情況,選擇合適的買房時間點。
競爭如此激烈的今天,在好不容易遇到心儀的房子時,房貸不應成爲買房路上的絆腳石。
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