12月16日，美聯儲最新通過了一項規定：正式將SOFR替換LIBOR作為金融合約的備用基準利率。
圖片來源：the Federal Reserve
曾經金融市場最重要的數字——LIBOR將在2023年6月以後退出歷史舞臺，不再扮演為貸款定價的角色。
自2022年開始，許多抵押貸款機構的浮動利率貸款都與一個指數——SOFR息息相關。
那麼SOFR是如何影響浮動貸款利率的呢？為何要使用SOFR來替代LIBOR呢？
本篇文章我們就帶大家搞清楚計算浮動利率要關注的SOFR到底是什麼？
浮動利率貸款（ARM）
隨著目前利率不斷走高，許多人開始選擇浮動利率貸款，也就是ARM（Adjustable-rate mortgage）。
所謂 “浮動”，就是說在還貸的這些年間，利率是有變化的：前幾年鎖在一個固定利率，而剩餘年份的利率，會定期（一般是半年或1年）重新調整一次。
比如，5/1 ARM的意思就是“還款的前5年鎖定利率，之後的利率每一年變化一次。”
不過在浮動階段，利率的調整也是有上限（Caps）的，比如5/1 ARM一般後面還會有三個數字 2/1/5 。
· 第二個1是指除第一次外每次調整利率的上限（subsequent adjustment cap），也就是從第7年開始每次利率的調整幅度最多不超過1%；
· 第三個5是指在整個貸款期限內的利率上限（lifetime adjustment cap），也就是30年內利率始終不能超過6%+5%=11% 。
由於ARM的計算方法較為複雜，借款人如果對ARM不熟悉往往就很容易踩坑！所以，搞懂浮動利率的計算方法對於借款人來說就非常重要。
計算浮動利率要關注的SOFR是什麼？
對於5/1 ARM來說，在前5年之內的固定利率叫做 start rate，第6年開始的利率就是fully indexed rate，這個rate的計算方法是index + margin，其中margin是固定不變的，而index一般是 30-Day Average SOFR。
如果margin為3%，按照目前4.06%的30-Day Average SOFR，第6年利率就是7.06%。
圖片來源：sofrrate.com
這個SOFR到底是什麼指數呢？我們可以先從浮動利率貸款是如何產生的講起。
在60年代的倫敦，當時通脹飆升，由於正處在通脹上升階段，利率有很大上行風險，所以沒有銀行願意以固定利率發放長期貸款。
為了解決這個問題，銀行創設了定期重置利率的貸款，也就是現在的浮動利率貸款（ARM）。
在每個重置日，各個銀團成員會匯總各自的拆借成本作為重置利率的參考，從而根據融資成本來調整收取的利息。
而這個重置利率的參考，就是我們常聽到的LIBOR（倫敦銀行同業拆借利率）——在過去的很多年裡，計算浮動利率時的index都是參考這個LIBOR。
直到2008年金融危機期間，一些銀行為了掩飾自身的資金危機，不願意報出更高的拆借利率。
而這就暴露出了LIBOR的巨大缺陷：由於LIBOR沒有真實成交基礎、易被操縱而廣受詬病。自此，銀行間的拆借需求開始急劇下滑。
2012年爆發倫敦銀行同業拆借利率操縱案（U.S. Department of Justice）
為了應對LIBOR消失的風險，美聯儲在2014年專門成立了替代參考利率委員會（ARRC），致力於尋找能夠替代LIBOR的新參考利率。
經過3年的努力，2017年6月ARRC正式選定SOFR（Secured Overnight Financing Rate），也就是擔保隔夜融資利率作為替代利率。
由於SOFR是基於國債抵押回購市場的隔夜利率，幾乎沒有信用風險；並且是通過成交價計算，操縱難度很大；此外，SOFR是貨幣市場成交量最大的品種，能最大程度地反映資金市場的利率水準。
所以從2022年開始，SOFR就被作為大多數浮動利率貸款定價的標準。
選擇浮動利率貸款有何優點？
目前美聯儲正處在加息週期中，30年期固定房貸利率也位於高位。
不過，待到通脹出現明顯回落，美聯儲終將進入降息週期，而房貸利率也會回歸到正常水準。
如果將來市場利率出現下降，選擇浮動利率貸款會有效的減少還款成本，並且借款人無需進行refinance即可享受利率下降的好處。
此外，浮動利率貸款在鎖定期的利率通常也會低於其他固定年限的貸款，前期的月供也相對較少。
所以，當前情況下，選擇浮動利率貸款就不失為一個很好的選擇。
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