理解巨額貸款：定義及資格要求
巨額貸款，即 Jumbo Loan，是專為超過美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, 簡稱FHFA）設定的標準貸款限額的住房貸款，且提供了更高的貸款額度。如果您在購買的房屋的價格超過了您所在地區的貸款上限，那麽可能需要考慮申請巨額貸款。借款人通常具有較高的收入，因為為了負擔這種類型的貸款，需要能夠每月支付更高的貸款分期。
在申請巨額貸款時，通常需要滿足以下幾個條件：
1. 高信用評分：由於巨額貸款的數額較大，通常要求借款者有較高的信用評分。具體的信用評分要求可能因貸款機構和地區的不同而有所差異，但一般需要在720或以上。
2. 低債務收入比率：通常要求借款者的債務收入比（DTI）低於43%。債務收入比是借款者每月債務支付（包括預期的房貸支付、汽車貸款、學生貸款和信用卡支付等）與每月收入的比例。
3. 足夠的儲蓄：因為巨額貸款的金額較大，通常要求借款者在未來幾個月內有足夠的收入或儲蓄（包括現金、股票、債券等）來支付貸款。
4. 房屋估價：對於打算購買的財產，貸款機構通常會要求進行房屋估價，以確保貸款金額不會超過房屋的真實價值。
此外，您可能還需要支付一定比例的首付。對於標準貸款，首付可能只需要3%至20%。然而，對於巨額貸款，首付可能需要20%至30%，甚至更高。AAA LENDINGS 有一款巨額貸款產品 Full Doc Jumbo，可提供 30 年固定還款期限，且最低首付僅 15%（信用分最低 720），最低信用分低至 660 且申請最大貸款額度 $2,000,000。
雖然巨額貸款可能會有更高的利率和更嚴格的要求，但它也為那些想要在高價位市場購買房產的人們提供了一種選擇。如果您能夠滿足其要求，並且能夠每月支付貸款，那麽巨額貸款可能是一種合適的選擇。
選擇合適的房貸期限：因素與建議
選擇房貸期限是貸款過程中的一項重要決策。不同的期限會影響月供金額，利率，以及最終的總還款額。當選擇房貸期限時，應考慮以下幾點：
1. 月供金額：較短的貸款期限（如15年）通常意味著每個月的還款金額會比較高，但總的利息花費較少。而較長的貸款期限（如30年）則每月還款額較低，但總的利息花費更高。您需要根據自己的經濟狀況來決定每月能負擔的還款額。
2. 利率：通常，較短的貸款期限的利率會較低。盡管短期貸款的每月還款額較高，但由於利率較低，總體上可能會節省一些費用。
3. 收入穩定性：如果您的收入來源穩定，可能能夠承受較高的月供，此時可能可以考慮短期貸款。如果您的收入不穩定或對未來的收入不確定，那麽長期貸款可能是個更好的選擇，因為每月的付款較低。
4. 財務目標：您是否希望盡快償還貸款？這會影響您選擇的貸款期限。如果您的目標是盡快擁有房產，那麽短期貸款可能更適合。但如果您希望保持流動性，節省用於其他投資的資金，那麽長期貸款可能更為合適。
5. 退休計劃：您打算何時退休？您希望在退休前還清貸款嗎？如果您希望在退休時沒有貸款壓力，那麽您可能會選擇一個能在退休前償清的貸款期限。
6. 市場條件：當前的市場利率是高是低？在利率低的時候選擇長期貸款可能會更有利。
房貸違約的後果
無論是傳統貸款還是巨額貸款，違約都是一件嚴重的事情，應盡可能避免。如果您不能償還再融資的房貸，您可能會面臨以下後果：
損害信用評分：違約會對您的信用評分造成嚴重影響，影響未來的信用申請。
房屋被查封：如果您繼續違約，銀行可能會選擇查封並出售您的房屋以回收其債務。
法律問題：您還可能因為違約而面臨法律訴訟。
總的來說，巨額貸款為高價房市提供了可能，但在追求這種貸款時，必須謹慎行事，詳細了解資格要求，選擇合適的房貸期限，並充分理解房貸違約的後果。
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